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一鼎盈案例观察 | 老旧焕新，“非标”商旅文强势出圈——成都东郊记忆案例分享

一鼎盈

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随着城市化进程的不断发展，城市中的存量空间如何得到充分合理利用，成为了经久不衰的话题。文旅商的融合发展或许是一条可行之路。本文将以过去一年表现出众的成都东郊记忆为例，解读当下城市存量空间中文旅商的融合创新模式。城市存量空间中，商旅文的融合创新是指在现有城市空间内，通过创新的方式整合商业、旅游和文化三大元素，以达到城市更新、经济发展和文化传承的目的。这种融合创新通常包括改造旧有建筑、优化城市功能布局以及提升文化体验等策略，从而使城市空间焕发新的活力。比较常见的城市存量空间中的商旅文融合创新主要集中于两大场景：1、改造旧有建筑和区域历史建筑改造：将历史建筑或废弃工业设施改造成为商业空间、艺术中心或旅游景点，既保留了建筑的文化价值，又增加了城市的商业和旅游吸引力。在国家产业转型“退二进三”的大背景下，大批量中心城区的工业厂房逐渐退出历史舞台。与此同时，国家高度重视老旧厂区发展，多部门多次发文鼓励旧厂房改造更新。老街区活化：通过对老街区的改造升级，引入文化创意产品和旅游服务，将其转变为集购物、餐饮、文化体验于一体的综合区域。2、优化城市功能布局功能混合区域开发：在城市规划中，将商业、旅游和文化设施规划在相近或相连的区域，形成功能混合的综合体，方便市民和游客一站式体验不同的活动。绿色空间和公共空间结合：通过在城市绿地、公园中增设文化和旅游元素，如户外展览、文化表演等，促进商业活动的同时，也提供了休闲娱乐的场所。

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案例：成都东郊记忆

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文化焕发旧厂房活力

复合体验引领新生活方式项目简介：东郊记忆位于成都成华区，二环路以东，建设路以南，沙板桥路以北。距机场 22 公里，距火车站 5 公里，距汽车站 6 公里。总占地面积 368 亩，分一二期开发，是集合音乐、美术、戏剧、摄影等文化形态的多元文化园区、工业遗址主题旅游地、艺术文化展演聚落及文艺创作交流园区，是 2023 年表现最为突出的成都文化创意产业高地之一。项目 2023 年共接待超 900 万人，其中年轻人占 51%以上，外地游客占 57%以上，项目已从厂房旧址成功转型为“非标”文旅商综合体。发展历程：

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图：东郊记忆的标志性“成都墙”运营策略：

一、定位国际时尚产业园一鼎盈

功能风貌紧扣“新国潮、原创力、青年+”主题

东郊记忆园区在产业定位与功能优化上作了战略重塑，将原有的办公业态升级至以年轻人为主体的消费场景，并进一步明确了该项目作为“国际时尚产业园”的定位。这一转变不仅符合当前消费市场的趋势，而且能够更好地满足年轻消费群体的需求。在功能配置上，项目引进了具有较强市场影响力和号召力的商业内容，通过清晰地梳理“新国潮、原创力、青年+”的活化策略，旨在将东郊记忆园区转化为集城市新型有机更新空间、艺术商业复合体及轻生活方式广场于一体的综合性场所。为了实现这些目标，园区内部设计了两条平行的步行街作为其主要的空间布局轴线，采用了类似鱼骨的布局方式。在此基础上，园区业态规划呈现为“4+2+1”的结构体系。这种创新的空间布局和业态组合，旨在优化消费者体验，促进商业活力与文化创意的有机融合，进而提升园区的整体市场吸引力和竞争力：4=四大街区：科技艺术街区（园区北街、演艺中心、国际艺术展览中心）、潮流艺术区（成都舞台、32 号楼、火车头广场区域）、新文创艺术区（记忆长廊片区）、赛博朋克艺术区（南大门及工业南街）2=两大组团：东山 Re°est 年轻力中心、成都设计中心 CDDC&艺术综合服务中心1=一条虹光秀带

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图：东郊记忆功能分区

东郊记忆通过国潮文艺、空间设计和商业活动的紧密结合，成功地塑造成为一个深受年轻人欢迎的潮流圣地。该项目通过横跨潮流商业的上游到下游的全方位发展，为整个产业链注入了新的国朝元素和原创力量，有效打破了传统文旅商业模式的引进限制，实现了内容的自主孵化。这种创新不仅体现在品牌的数量增加上，更重要的是，通过创意产业和青年主理人对项目的持续“反哺”，形成了一种减少营销成本、促进场内个体与东郊记忆共同成长的模式，从而实现了各业态的共生共赢。

在设计方面，东郊记忆紧紧围绕年轻文化，举办多重城市级别的文化艺术展览，以维护并提升人气。园区的布局遵循了原红光厂的原始格局，其立面保留了典型的工业时代特征，如红砖墙、老式门窗和外露钢材构件，同时加入了大面积的玻璃幕墙、广告宣传画和立体招牌，形成了鲜明的新旧对比。“修旧如旧，旧房新用”的设计理念成为了东郊记忆的建筑特色之一，巧妙地融合了计划经济时代的工业美学与现代商业建筑的功能需求，营造出了一个既怀旧又时尚的艺术氛围，成功吸引了一大批城市中最活跃、消费能力和传播力最强的青年群体前来体验和分享。

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图：东郊记忆拆除部分空间打造的露天广场

二、明确四大提升方向

建立评价体系、全方位考量运营主体

东郊记忆的转型和运营升级案例为城市文化遗产的活化利用提供了一种模式。最初，该项目由成都市委、市政府交给成都传媒集团（事业单位）负责，依托于成都传媒集团丰富的媒体文化资源，对老厂房进行了为期十年的文创园区升级改造和运营。这一阶段，东郊记忆在保持其历史文化特色的基础上一鼎盈，引入了多元的文化创意产业，逐步形成了具有一定影响力的文创园区。

2021 年，东郊记忆的运营模式发生了重要变革，其独家运营权被委托给成都东方正火文化传媒有限公司。在这一新的合作模式下，双方明确提出了对项目实施“四个提升”的策略，即对业态品质、品牌形象、经营效益和管理水平进行大幅提升。这一转变不仅旨在提高东郊记忆的商业价值和文化影响力，而且强调了提升项目的综合管理能力。

为确保这一转型策略的有效实施，项目管委会在《东郊记忆艺术区“十四五”建设发展规划》中明确了 17 项项目发展的主要指标目标。这些指标旨在全面衡量项目的发展进度和效益，确保项目方向的正确性和实施的有效性。

值得注意的是，东郊记忆项目在运营和管理中特别强调将社会效益放在首位，旨在实现社会效益和经济效益的双重统一。这种策略不仅体现了对文化价值的重视，也体现了对公众利益的承担。同时，通过完善国有资产委托运营管理模式的评价体系，有效保障了国有资产的保值增值，为其他类似项目提供了可借鉴的运营管理模式。

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信息来源：成都市成华区东郊记忆艺术区管理委员会

在国有背景和专业经验的双重加持下，东郊记忆的运营团队采取了一系列有效措施来提升项目的整体价值和影响力。通过引进行业龙头企业、实施高端项目和激活社会资本、不断更新迭代风貌及业态等，项目在多个维度上实现了质的飞跃。业态品质、品牌形象、社会效益和经济效益以及管理水平等方面均实现了持续的提升，并成为城市文化和商业的重要标志，也为其他国有文创项目提供了宝贵的运营管理经验。

三、大胆引进文化创新体验型企业

充分发挥标杆项目的龙头效应

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信息来源：克而瑞

调整后的东郊记忆业态分布为：50%休闲娱乐（包括电影院、KTV、水吧、游戏室、创意小店等）、25%艺术创意（涵盖工作室、画室展览、艺术中心等）、20%商务办公（如移动无线数字音乐基地、数字音乐企业总部基地等）、5%酒店住宿。这一多样化的业态组合为消费者提供了一个充满时尚体验的多元文化空间，同时也为项目吸引了大量人流，成为其持续盈利的坚实基础。

2023 年，东郊记忆全年成功举办了超过 1600 场的国际性和品牌性文化交流及展演活动，引入了近 10 家行业领先企业，并吸引了 30 多位潮牌创意主理人入驻园区。园区入驻的企业（商户）接近 300 家。其中包括 ARTE 全沉浸式美术馆中国内陆首馆、全国首家汉服主题餐饮艺术空间——蜀宴赋、头部潮牌概念总店——1807CORP、时尚品牌 Brandy Melville（BM）西南首店等，这些企业覆盖了餐饮、服装、演艺甚至酒店等多个行业，共同打造了一个融合文化、商业、旅游的全新业态。

2023 年 7 月开业的蜀宴赋尤为引人注目。该项目开业一个月内，餐位便全部被预订一空，抖音上关于蜀宴赋的话题播放量突破了 1500 万。该项目由四川汉昱文化传媒有限公司董事长兼品牌主理人负责，主打将表演艺术与饮食文化相结合，创造出具有汉、唐、宋三朝风韵的时尚餐秀，包含三个“全国唯一”特色：全国唯一挑高超过 14 米的汉风蜀宴文化场景、全国唯一的工业风全景沉浸式汉文化主题盛宴、以及全国唯一集乐宴舞秀、光影餐秀、汉服走秀于一体的互动空间。在成都传媒集团的大力宣传下，蜀宴赋迅速成为东郊记忆推动城市更新、活化工业遗产、深挖文化内涵以及培育国潮原创力的标志性项目。

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图：位于东郊记忆南门的蜀宴赋

东郊记忆，作为成都国家音乐产业基地的物理载体，不仅聚集了四川音乐学院、四川交响乐团、成都艺术剧院等大型音乐、艺术研究、培训和演出机构，而且吸引了众多新媒体和移动互联网企业的入驻。利用改造后的老厂房，已建设了 20 余个中小型展演场馆，每年举办的文化交流活动超过千场，极大地丰富了当地的文化艺术生活。

东郊记忆的文化活动既深入又广泛，形式多样，既有高雅艺术展览，也有年轻人喜欢的东郊夜市等，满足了不同人群的文化需求。园区邀请了 50 余名在时尚、艺术、文娱领域有影响力的人士，举办了多场音乐表演等活动。东山 Re°est 地区已成功举办了如 lululemon「Align」动态剧场、凡響 HiiKO&世界节奏音乐汇——hellu 夏天、Need！FLEA 潮流市集等一系列活动。这些创意丰富、富有沉浸感的活动为游客提供了生动而真实的文化体验，同时也吸引了大量体验型企业的入驻，为园区的创意产业注入了新的活力。

在办公区域，已有 51 家“策展式办公”商企入驻。这里的产业主理人大多在设计和审美方面极具创意和想象力，他们将办公空间打造成为一个个充满艺术气息的天地，使每一扇门后的世界都令人充满好奇和期待。通过这样的努力，东郊记忆不仅成为了一个文化艺术的展示平台，也成为了促进文化创意产业发展的重要力量。

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图：位于东郊记忆东南角的成都东山Re°est

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